🏠 전세 계약 전 꼭 확인할 2025 체크리스트!

“전세 계약 전 이것만은 꼭 확인! 2025년 최신 전세 점검 가이드”

 

🧾 전세 계약, 왜 꼼꼼히 봐야 하나요?

전세는 큰 금액이 오가는 장기 계약입니다.
한 번 잘못 계약하면 수천만 원의 보증금을 잃는 위험까지 생길 수 있어요.
2025년 현재, 전세사기 유형이 지능화되고 있어 계약 전 반드시 여러 항목을 확인해야 합니다.

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✅ 전세 계약 전 필수 확인 항목

항목                                    체크 포인트                                                      설명

✔ 등기부등본 확인	임대인 명의 일치 여부, 근저당 유무	전세보증금보다 후순위 채권 없어야 안전
✔ 확정일자 받기	주민센터 or 온라인 가능	보증금 보호를 위한 첫 단계
✔ 전입신고	계약 직후 전입신고 필수	대항력 확보를 위해 필요
✔ 임대인 신분 확인	임대인과 계약자 동일 여부 확인	위임 시 위임장+신분증 필요
✔ 건물 상태 확인	노후도, 수압, 단열, 하자 여부 등 체크	오래된 건물은 수리 협의 필요
✔ 관리비 구조	포함 항목과 평균 금액 파악	수도·전기·인터넷 등 항목 구분 필수

 

📌 2025년부터 등기부등본 모바일 발급이 확대되어, 카카오·네이버 인증서로도 간편 확인이 가능해졌습니다.

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⚠️ 전세 계약 시 주의해야 할 상황들

상황                                                             위험 요소                                          대처 방안

🔴 보증금보다 선순위 채권 많음	전세보증금 반환 불가능 위험	계약 전 반드시 순위 확인
🟡 가족·대리인 명의 계약	임대인 아닌 타인과 계약	위임장, 인감증명서 요청
🔵 미등기건물, 유사주택	건축물대장과 등기불일치	시세보다 저렴한 매물은 특히 의심
⚪ 2명 이상 소유(공동명의)	일부만 동의한 계약	반드시 공동소유자 전원 서명 필수
🟠 계약금 송금 시 명의 불일치	사기 위험	예금주 이름 = 임대인 확인

 

💡 실제 전세사기 피해 사례 대부분은 ‘확인하지 않아서 생긴 실수’였어요. 꼼꼼한 체크가 최선의 예방책입니다!

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🧾 확정일자 & 대항력 차이점

구분                        확정일자                                                               대항력

의미	임대차 계약을 공적으로 증명	제3자에 대한 주거사실 주장 가능
확보 방법	주민센터 또는 정부24	전입신고 시 자동 발생
보호 범위	보증금 반환 우선순위 결정	임차권 주장 가능
필수 조건	임대차 계약서 원본	실제 거주 + 전입신고 필요

 

👉 둘 다 받아야 전세금 보호가 완성됩니다. 하나만 갖고 있으면 안전장치가 부족해요!

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🧾 전세계약 진행 순서 요약

순서                    내용

1️⃣	등기부등본 열람 (최근 1주 이내 발급)
2️⃣	집 상태 실물 확인 (하자, 방음, 환기 등)
3️⃣	계약서 작성 및 계약금 지급
4️⃣	전입신고 + 확정일자 받기
5️⃣	입주 및 잔금 지급

 

📌 계약서 작성 시 특약사항에 '전세사고 발생 시 조치사항', '보수 책임 소재' 등을 꼭 명시하세요!

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🧠 자주 묻는 질문 (2025년 버전)

질문                                                                  답변

Q. 확정일자는 언제 받아야 하나요?	계약 후 입주 전이라도 가능하지만, 전입 후 당일이 가장 안전해요.
Q. 전입신고는 온라인도 되나요?	O. 정부24 또는 주민센터 가능, 즉시 처리돼요.
Q. 임대인이 중도에 바뀌면?	새로운 소유자와 계약 승계 또는 반환 협의 필요
Q. 대출받은 집은 무조건 위험한가요?	X. 선순위 채권이 보증금보다 작으면 괜찮아요.
Q. 확정일자만 있으면 괜찮은가요?	X. 확정일자 + 전입신고 = 기본 조합입니다.

 

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💡 숨은 꿀팁! (진짜 실수 방지용)

🔹 등기부등본을 확인할 때는 ‘갑구’의 소유권과 ‘을구’의 권리사항 모두를 체크하세요.
→ ‘을구’에 근저당·압류·가처분이 있으면 반드시 전세금보다 선순위인지 확인해야 합니다.

🔹 계약서 상 임대인이 개인이 아닌 법인일 경우,
→ 법인 인감증명서, 사업자등록증을 요구해야 합니다. 대부분 이런 계약이 분쟁 소지가 크다는 점 꼭 기억하세요.

🔹 2025년 서울시 기준, ‘전세보증금 반환보증보험’ 가입 시 최대 90% 보증금 보장 가능!
→ 일부 고위험 지역에서는 가입 자체를 막는 사례도 있으니 사전에 확인 필수예요.

🔹 ‘무자격 중개’ 주의: 중개사 자격증 없는 이가 보여주는 방은 무조건 피하세요. 공인중개사 사무소 명판 유무 꼭 확인!

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✅ 전문가 팁 

전세 계약은 금액이 크고 기간이 길어질수록 리스크도 커집니다. 특히 2025년에는 전세 사기 사건이 계속 이슈가 되며, 확인할 항목도 더 많아졌습니다. 단순히 계약서만 믿지 말고 등기부등본, 임대인 신분, 건물 상태, 선순위 채권 여부까지 입체적으로 검토해야 합니다. 확정일자와 전입신고는 보증금 보호의 최소한의 조건이며, 특약사항 작성과 보증보험 가입은 선택이 아닌 필수에 가깝습니다.
최고의 방어는 ‘꼼꼼한 준비’입니다. 불안한 전세 시장에서 살아남는 방법은 정보력입니다.

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😊 마무리하며

처음 전세를 알아보는 분들, 이전보다 복잡해진 상황에 막막하셨죠?
오늘 이 포스팅이 여러분의 소중한 보증금을 지키는 첫걸음이 되길 바랍니다.
다음엔 전세보증보험 가입법에 대해 더 자세히 알려드릴게요!
함께 안전한 전세 생활 시작해봐요 😊